תפריט
תפריט
בדיקת היתכנות ראשונית- תכנונית, הנדסית כלכלית ומשפטית.
קיימים מספר מסלולי התחדשות עירונית, שבאמצעותם ניתן לממש פרויקט. לא כל מסלול מתאים לכל בניין, ולכן לפני תחילת קידום פרויקט נדרשות מספר בדיקות מול המנהלת ואגף ההנדסה, לגבי האפשרויות העומדות בפניכם.
המסלולים הקיימים להתחדשות עירונית:
פינוי בינוי כשמו כן הוא תהליך של פינוי בעלי הנכסים, הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם באמצעות יזום תכנית חדשה (בסמכות המחוזית או הותמ"ל). התכנית החדשה מגדילה את היקף זכויות הבנייה במתחם ובכך מאפשרת שדרוג וחידוש המערכות העירוניות כגון מבני ציבור חדשים, חניה, כבישים, מדרכות, תשתיות מים וביוב וגינות ציבוריות. תהליך פינוי בינוי מתאים באזורים בהם הבניה נמוכה ודלילה וכאשר המצב הפיסי של הבניינים ירוד. אחת הדרכים לקידום מתחם פינוי בינוי נקרא גם בינוי פינוי. זוהי תכנית בה מתחילים בבנייה על שטח בו אין מגורים בשלב הראשוני, ולאחר סיום בניית המבנה הראשון מעבירים אליו חלק מבעלי הנכסים שאת בניינם צריך להרוס.
פינוי בינוי במסלול רשויות
מסלול רשויות הינו פרויקט פינוי בינוי במסגרתו העירייה והמנהלת להתחדשות עירונית, מובילות פרויקט משלב התכנון ועד שלב הביצוע. תהליכי ההתחדשות העירונית מיועדים בבסיסם להביא תועלת מרבית עבור כלל הגורמים המעורבים בתהליך – המדינה, הרשות המקומית, היזם/קבלן ובראש ובראשונה – בעלי הנכסים עצמם, הזוכים לקבל דירה חדשה, מחוזקת וממוגנת, בבניין מודרני וחדיש, וזאת לרוב ללא כל עלות מצדם. הרשות המקומית, לאחר שבחרה באיזה מתחם להתמקד (בהתאם לשיקולים תכנוניים וחברתיים לשכונה ולעיר) מבקשת מהרשות להתחדשות עירונית, הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי. כתוצאה מכך מתקבל מידי הרשות להתחדשות עירונית מימון מלא/ חלקי לקידום תכנית.
כמה זמן נמשך תהליך פינוי בינוי:
התהליך מורכב וכולל מספר שלבים, אלו העיקריים שבהם:
⦁ אישור התכנית בוועדות התכנון (המקומית והמחוזית)
⦁ הוצאת היתרי בנייה באגף ההנדסה
⦁ הגעה להסכמות לגבי הנושא הקנייני יחד עם בעלי הדירות (נעשה במקביל לאישור התכנית)
⦁ יציאה לביצוע (הריסת ובנייה)
⦁ אכלוס בבניין החדש
כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, הוא אורך זמן רב יותר מתהליך של פרויקט במסלול תמ"א 38. נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית וכן מספר שנים להשלמת הביצוע. חשוב לציין כי אישור התכנית על ידי ועדות התכנון המוסמכות אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בגורמים שונים כגון כדאיות הפרויקט, תנאי השוק והסכמת כל בעלי הנכסים.
תנאים כלליים למימוש פרויקט פינוי ובינוי ע"פ החוק:
⦁ בניין או מתחם בו יש מינימום של 24 דירות קיימות
⦁ הסכמת רוב מיוחס של בעלי הנכסים במתחם
⦁ הסכמה ראשונית של אגף הנדסה לקידום פרויקט פינוי בינוי במתחם
"תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", נועדה לאפשר לבעלי נכסים במבני מגורים ישנים (שאינם עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה ושההיתר לבנייתם ניתן לפני ה-01.01.1980), לחזק את הבניין שלהם באמצעות מתן תמריצים כלכליים ותכנוניים.
קיימים שני מסלולים במסגרת תכנית תמ"א 38
⦁ תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי הבניין הקיים – מסלול המאפשר הרחבה של הדירות הקיימות, חיזוק ועיבוי הבניין הקיים, הוספה של קומות חדשות לצורך בנייה של דירות חדשות על גג הבניין הקיים, הוספת מרפסות, מעלית ולובי חדש. ישנם מקרים בהם ניתן להוסיף דירות גם בקומת הקרקע (בבניינים בהם קיימת קומת עמודים מפולשת). בתהליך מסוג זה ברוב המקרים נשארים הדיירים להתגורר בדירותיהם במהלך הבנייה.
⦁ תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש – מסלול המאפשר הריסה של בניין קיים ובנייה של בניין חדש במקומו הבנוי לפי כל התקנים המאושרים. הבניין החדש יכיל לרוב דירות תמורה גדולות יותר לבעלי הנכסים הקיימים, דירות יזם/קבלן למכירה, חניה תת-קרקעית, מרפסות, מעלית ולובי חדש.
היקף הבנייה תלוי בהיקף הזכויות שניתן לנצל במגבלת הקומות המותרות. במקרים רבים קיימות בבניין זכויות בנייה ישנות שלא מומשו – וניתן לנצל גם אותן בנוסף על זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38.
תנאים כלליים למימוש פרויקט מסוג תמ"א 38
⦁ הסכמת בעלי הנכסים בבית המשותף לקידום הפרויקט.
⦁ היתר הבנייה של הבניין הוצא לפני ה- 1.1.1980.
⦁ בדיקת מהנדס וקביעה כי הבניין אינו עומד בדרישות התקן הישראלי ת"י 413 תכן עמידות מבנים ברעידת אדמה.
⦁ הבניין אינו מיועד להריסה על פי תכנית או צו של בית משפט.
בדיקות אלו מבוצעות על-ידי אנשי מקצוע: אדריכל ושמאי מטעם הדיירים או היזם.
התארגנות בעלי נכסים ובחירת נציגות.
לפרויקט המובל על ידי בעלי הנכסים מתחילתו בהתאם לצרכיהם, סיכויי מימוש גבוהים בשל מעורבותם בפרויקט.
על מנת לקדם פרויקט התחדשות עירונית, מומלץ להתארגן ולבחור נציגות מוסכמת מטעם בעלי הנכסים, אשר תייצג את האינטרסים שלהם מול היזם/קבלן ואנשי המקצוע הרלוונטיים. רצוי ומומלץ כי הנציגות תכלול נציגים מכל סוגי היחידות בבניין (לרבות חנויות/מסחרי).
הנציגות פועלת בהתנדבות וללא כל תמורה.
מטרת הנציגות לסייע בהתארגנות בעלי הזכויות במבנה המיועד להתחדשות עירונית ולשמש כגורם המקשר ביניהם לבין כל הגורמים הרלוונטיים בפרויקט.
חשוב להדגיש שהנציגות היא גורם שאמור לתווך ולהעביר מידע בין היזם/קבלן והרשות המקומית לבין בעלי הנכסים. היא אינה מוסמכת לקבל בעצמה החלטות מהותיות בפרויקט.
הליך בחירת הנציגות צריך להתנהל באופן דמוקרטי ושקוף. כל בעל נכס בבניין רשאי להציע את מועמדותו לנציגות.
⦁ יש לקבוע מועד לקיום אסיפה כללית של כל בעלי הנכסים (בהתאם להוראות התקנון החל על הבניין) בה תיקבע הנציגות ולוודא כי כולם קיבלו את ההודעה על כך.
*דוגמא להודעה לבעלי הדירות ( שיוכלו להיכנס ללינק ובו יהיה דוגמא לטופס של אסיפת דיירים )
⦁ במהלך המפגש, יוסבר בהרחבה על מטרת הנציגות ותפקידיה ותתבצע בחירה של הנציגות על פי רוב בעלי הדירות. רצוי ומומלץ כי הנציגות תכלול נציגים מכל סוגי היחידות בבניין (לרבות חנויות/מסחרי).
⦁ בסיום ההליך, בעלי הנכסים יחתמו על כתב הסמכת "נציגי הבית המשותף" והנציגים שנבחרו יחתמו על כתב התחייבות "חברי נציגות הבית המשותף".
* דוגמא לכתב הסמכה לבחירת נציגות ( שיוכלו להיכנס ללינק ובו יהיה דוגמא לטופס של כתב ההסמכה )
⦁ סיוע בארגון בעלי הנכסים ובניית הסכמות ביניהם.
⦁ הובלת תהליכי משא ומתן וההתקשרות עם בעלי המקצוע, על ידי עריכת הליכים מוסדרים ובעזרת ליווי גורם מקצועי כדוגמת מינהלת ההתחדשות העירונית ו/או עו"ד מלווה.
⦁ איסוף מידע על צרכים ורצונות שוטפים של בעלי הנכסים בהקשר של הפרויקט.
⦁ ייצוג הסוגיות שעולות מבעלי הנכסים מול בעלי המקצוע במטרה לקבלת מענה הולם ופתרונות לאורך חיי הפרויקט.
⦁ עדכון שוטף של בעלי הנכסים בסטטוס הפרויקט תוך הקפדה על תיעוד מסודר של ישיבות ומפגשים.
⦁ הבאת סוגיות מהותיות להחלטות בפני בעלי הנכסים.
לאחר שבחרתם נציגות בעלי נכסים מוסמכת, הגיע הזמן לבחור אנשי מקצוע אשר ילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ויתנו מענה לכל צרכי התושבים.
⦁ עורך דין דיירים אשר ילווה ויעניק לכם ליווי משפטי, החל משלבי ההתארגנות הראשוניים ועד לסיום הפרויקט.
⦁ לאחר בחירת הנציגות, ועו"ד מלווה הגיע השלב אשר יאפשר את הוצאתו לפעול של הפרויקט – שלב בחירת היזם/קבלן. הדרך המומלצת לבחירת היזם/קבלן היא קיום הליך תחרותי (מכרז) במסגרתו יוזמנו יזמים/קבלנים בעלי ניסיון מתאים להציע את שירותיהם לקידום הפרויקט. על מנת לבחור בהצעה הטובה ביותר נכון לבצע השוואה ולנהל משא ומתן עם היזם/קבלן כך תבטיחו לעצמכם את התמורה האופטימלית האפשרית.
⦁ במסגרת פרויקט התחדשות עירונית רשאים בעלי הנכסים, לפי שיקול דעתם הבלעדי, למנות מפקח מטעמם. העסקת מפקח מטעם בעלי הנכסים נועדה להבטיח את זכויותיהם המקסימאליות בדירתם החדשה. חשוב להדגיש כי מפקח מטעם בעלי נכסים נותן את שירותיו לבעלי הנכסים בלבד והוא אינו עובד עבור היזם/קבלן. שכרו של המפקח משולם לרוב על ידי הפרויקט ולא על ידי בעלי הנכסים.
בטרם התקשרות עם עורך דין מלווה, מומלץ לבקש ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית, עו"ד המלווה ילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ויעניק לתושבים ליווי והגנה משפטית בהליך ההתחדשות העירונית במתחם. להלן הקריטריונים שיש לבחון טרם התקשרות עם עורך דין מלווה :
⦁ מומלץ לבחון פרויקטים קודמים שיוצגו על ידו וכן להבין באיזה שלבים נמצאים הפרויקטים הללו כיום.
⦁ מומלץ ליצור קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים שיוצגו על ידו בפרויקטים הדומים לפרויקט אותו אתם מעוניינים לבצע.
⦁ מומלץ לקיים פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם העו"ד על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
⦁ מומלץ לערוך מכרז למספר מועמדים ולבצע השוואה של העו"ד/משרד עו"ד בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים לכם.
⦁ מומלץ לוודא כי אין ניגוד עניינים, כי העו"ד עמו אתם מתקשרים אינו מייצג יזם/קבלן באותו פרויקט וכי הוא מייצג אתכם נאמנה.
תפקידיו של עורך הדין המלווה בפרוייקט הינם כדלהלן :
⦁ מתן ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי וסיוע לבעלי הנכסים, באמצעות נציגות בעלי הנכסים, בשלבי קידום ותכנון הפרויקט.
⦁ ניהול מו"מ עם היזם/קבלן וייעוץ שוטף לבעלי הנכסים במהלכו, כולל מתן ההערות למסמכי ההתקשרות בין היזם/קבלן לבעלי הנכסים.
⦁ הכנת הסכמי התקשרות סופיים עם היזם/קבלן וכן עם נותני שירותים אחרים בפרויקט כולל ליווי שלב החתימה אל מול בעלי הנכסים.
⦁ סיוע לבעלי הנכסים בטיפול בדיירים סרבנים, כולל ניהול ההליכים נגדם בפני המפקח על רישום המקרקעין ובפני כל ערכאה שיפוטית אחרת עד להשלמה ומיצוי התביעות, הליכי ערעור והליכים קשורים, באם יחולו.
⦁ ייעוץ משפטי ופיקוח בכל הנוגע לליווי פיננסי או בנקאי לפרויקט, עד לחתימת הסכם ליווי מחייב הכולל התייחסות לבטוחות שיימסרו לבעלי הנכסים בפרויקט.
⦁ סיוע לנציגות בעלי הנכסים באיתור ו/או בחירת מפקח ושמאי עבור בעלי הנכסים.
⦁ מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/קבלן הנבחר בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים, וטיפול בכל הבעיות השוטפות שיתגלו במהלך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.
⦁ הסכם מדף להתקשרות עם עורך דין דיירים של הרשות להתחדשות עירונית
כיצד נכון לבחור יזם/קבלן לביצוע הפרויקט
⦁ לקיים פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם היזם/קבלן על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
⦁ מומלץ לבקש מיזם/קבלן ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית.
⦁ יש לבחון את הניסיון לקבל המלצות וחוות דעת ולבקר במתחמים בהם בוצעה התחדשות עירונית וכן להבדיל בין פרויקטים שסיימו ביצוע וניתן להתרשם מהם, לבין פרויקטים הנמצאים בהליך התקשרות.
⦁ לבחון את האיתנות הכלכלית של היזם/קבלן ויכולותיו הפיננסיות, בכדי להבטיח התקשרות מול יזם/קבלן יציב ואמין.
⦁ הסכם מדף של הרשות להתחדשות עירונית לבחירת יזם
⦁ בתוכנית פינוי בינוי
⦁ בתוכנית תמ"א 38
⦁ התמורה המובטחת על ידי היזם/קבלן בהתאם למדיניות העירייה .
⦁ מפרט טכני
⦁ סוגי הביטחונות/ערבויות שיינתנו ע"י היזם/קבלן במהלך הפרויקט.
⦁ ליווי בנקאי.
⦁ איכות הבנייה וחומרי הגמר בפרויקט.
⦁ מיקום הדירה החדשה בהשוואה לדירה הקיימת – במידה ומדובר על פרויקט תמ"א הריסה ובניה או פרויקט פינוי בינוי.
⦁ לוחות זמנים לתהליך הבנייה אליו מתחייב היזם/קבלן בביצוע הפרויקט.
⦁ בחירת מפקח בניה.
תפקידו של המפקח יבוצע בשלושה שלבים:
לפני קבלת היתר בניה – פיקוח על שלב תכנון הפרויקט. באחריות המפקח לבקר את תהליך התכנון בהתאם לתמורות המסוכמות עם בעלי הנכסים, לבצע בקרה להתאמת הבקשה לקבלת היתר בנייה ולדאוג לעמידה בלוחות הזמנים בהתאם להתחייבויות בהסכם.
לאחר קבלת היתר בניה – פיקוח על ביצוע העבודות בפרויקט. על המפקח לוודא כי היזם/קבלן עומד בלוחות הזמנים של הפרויקט כפי שנקבע בהסכם, לבקר אחר אופן ביצוע עבודות הבנייה ולוודא תיקון ליקויים ו/או נזקים שהתגלו על ידו ואינם תואמים את תכנית הבניה. באחריות המפקח להעביר אחת לחודש דיווח שוטף לנציגות הבניין ו/או בעלי הנכסים בדבר שלבי התקדמות הבניה.
לאחר סיום העבודות בבניין – ליווי בעלי הנכסים בעת מסירת הדירות. המפקח אחראי לוודא כי כל הליקויים ו/או הנזקים שהתגלו במהלך הבנייה תוקנו על ידי היזם/קבלן וכי הדירות מוכנות למסירה לשביעות רצון בעלי הנכסים.
כיצד נכון לבחור מפקח מטעם בעלי הנכסים ?
בטרם התקשרות עם מפקח מטעם בעלי הנכסים, מומלץ לבקש ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית.
⦁ לוודא כי למפקח ניסיון קודם בפרויקטים הנמצאים בביצוע/הסתיימו וכי אין למפקח ניגוד עניינים בפרויקט אותו הוא מייצג את התושבים.
⦁ קבלת המלצות ע"י יצירת קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים וקבלת חוות דעתם על אופי הטיפול והייצוג אל מול היזם/קבלן המבצע.
⦁ קיום פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם המפקח על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
⦁ יש לערוך מכרז למספר מועמדים ולבצע השוואה של מספר מפקחים בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים לכם.
אוכלוסיות מיוחדות בהתחדשות עירונית
זכויות אזרחים ותיקים בהתחדשות עירונית
קישור למסמך המפרט את זכויות דיירי הדיור הציבורי בהתחדשות עירונית.
