מילון מונחים בתחום ההתחדשות העירונית

• אחוזי בנייה:
  שטחי בניה חלקי גודל המגרש. אחוזי הבניה נגזרים מתקנון התכנית החלה על המגרש.  לדוגמה: אם במגרש בשטח דונם נקבע כי אחוזי הבניה יהיו 50% ניתן לבנות בו 500 מ"ר.
  
  
• אחראי לביצוע:
  מי שהקבלן הראשי ממנה כאחראי לביצוע השלד. תפקידו של האחראי לביצוע לבדוק במהלך הבנייה אם עבודות השלד בוצעו בהתאם לתכניות קונסטרוקציה שהכין מתכנן השלד.

• אחראי לביקורת:
  איש מקצוע בתחום הבניין (אדריכל, מהנדס או הנדסאי), שמינה בעל ההיתר וחתום על הבקשה להיתר. תפקידו של האחראי לביקורת לערוך ביקורת בכל הנוגע לצורת הבניין, לשטחו, למיקומו המדויק בתחום הנכס ולהתאמת הבנייה לתכניות המבנה. בנוסף לאחראי לביקורת מתמנים אחראים נוספים לכל תחום מתחומי הבניין, כגון אחראי לביצוע שלד הבניין, אחראי לביקורת בכל הנוגע לאינסטלציה סניטרית ועוד.

• איחוד וחלוקה:
  תכנית לאיחוד של מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש, שמטרתה ניצול מקסימלי של השטח.

• אסיפת בעלי דירות:
  אסיפה של כלל בעלי הנכסים בבניין לצורך קבלת החלטות.

• בינוי-פינוי :
  בבינוי-פינוי היזם מתחיל לבנות בניין חדש בשטח לא מבונה בקרבת הבניינים המועדים לפינוי והריסה. עם סיום בניית הבניינים החדשים, עוזבים הדיירים את דירותיהם הישנות ועוברים ישירות לדירות חדשות בבניין החדש (ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות). לאחר פינוי הבניין הישן, היזם הורס אותו ובמקומו בונה בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא, וכך הלאה.

• בית משותף:
  מושג זה שזכה לביטוי משפטי בחוק הישראלי, מאפשר רישום דירה כרכוש פרטי אך מחייב את כלל בעלי הדירות להיות בעלים שותפים למרחבים המשותפים בבניין. כיום מרבית הבניינים בישראל פועלים לפי דגם זה.

• בנייה רוויה:
  המושג בנייה רוויה מגדיר בניינים הרשומים כבתים משותפים או עתידים להירשם ככאלו על פי חוק המקרקעין משנת 1969, בעלי 2 קומות ומעלה, לא פחות מ-4 דירות, ולפחות דירה אחת בכל קומה. בנייה רוויה מאפיינת בנייה עירונית, בעלת מאפיינים שונים לעומת בנייה בבתי מגורים צמודי קרקע, אשר חייבת לתת מענה לשורה של סוגיות הנוגעות למגורים בבית משותף, כגון שטחי ציבור, תחזוקת מבנים, מקומות חניה ועוד.

• בניין גבוה:
  בניין בן ארבע לתשע קומות מעל קומת עמודים.

• בנק מלווה:
  בנק אשר ייתן ליווי בנקאי לפרויקט ובין השאר ינפיק את הערבויות לבעלי הזכויות.

• בעל ההיתר:
  מי שביקש היתר לבנייה או לשימוש במקרקעין.

• בעלי זכויות:
  בעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה הרשומים או הזכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה ביחס ליחידות המקוריות המצויות במתחם ו/או בכל חלק ממנו.

• בצ"מ:
  הוצאות בלתי צפויות מראש.

• גוש:
  חלק מהקוד המספרי המשמש לזיהוי נכסי מקרקעין בישראל. כל שטחה של המדינה מחולק לגושים, וכל גוש מחולק לחלקות או למגרשים.

• דייר מוגן:
  הוא שוכר של דירה או בית עסק, שחל עליו חוק הגנת הדייר, אשר נחקק ב-1972 ומגדיר את חובותיהם של הדייר המוגן ובעל הנכס. דייר מוגן נהנה משתי זכויות עיקריות: הגנה מפני פינוי, ותשלום דמי שכירות מוגנת, לרוב נמוכים מאוד. השוכר מוגדר כדייר מוגן אם שילם דמי מפתח עבור הנכס, או נכנס לגור בו לפני 1940; אם החזיק בנכס עד ה-20 באוגוסט 1968, ולא צוין בחוזה השכירות כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו; או נכנס לנכס לאחר תאריך זה, ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן. כמו כן, בן משפחה של הדייר עשוי להפוך לדייר מוגן, אם עברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי

• דירות התמורה:
  הדירות הניתנות לבעלי הזכויות בבניין החדש.

• דרך:
  כביש (כולל מדרכות), שביל או כל דרך אחרת, בין שהיא קיימת ובין שהיא מסומנת בתכנית.

• הטבות מס:
  פטורים ממסים שונים (דוגמת מס שבח, מס רכישה, מע"מ והיטל השבחה), הניתנים בהתאם למסלולים שנבחרו. יובהר, כי קיימים הבדלים בין הפטורים הניתנים במסלולים השונים. הזכאות להטבות המס כפופה לעמידה בתנאים שנקבעו בדין לקבלתם. ייעודם של הפטורים להפוך את הפרויקטים של התחדשות עירונית לכדאיים יותר מבחינם היזם והדיירים.

• היוון:
  היוון הוא תשלום חד-פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים. הוא מחושב בהתאם לתקופת החכירה, לשיעור דמי החכירה ולריבית ניכיון. אף על פי כן, מועצת מקרקעי ישראל קבעה שיעור אחיד להיוון והוא 5.5% מאומדן שווי המקרקעין. הזכויות במקרקעין הן בהתבסס על השטח המבונה המוחכר. המצטרפים להיוון יקבלו זיכוי של דמי חכירה שנתיים לשנה השוטפת.

• היטל השבחה:
  היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל מקרקעין, על ידי ועדה מקומית שאישרה תכנית שהביאה לעלייה בשווי הנכס. ההיטל נקבע במקרים של אישור תב"ע, אישור הקלה או אישור שימוש חורג בנכס, וגובהו מחצית מעליית שווי המקרקעין. החייב בתשלום הוא בעל המקרקעין נכון ליום מתן האישור, ומועד התשלום הוא ביום "מימוש הזכויות", כלומר יום מכירת זכויות הבנייה. פטור מהיטל השבחה ניתן בכמה מקרים, ובהם הכרזה של הממשלה על אזור כאזור שיקום, בהתאם לחוק פינוי ובינוי, בכפוף לאישור שרי הפנים והשיכון.

• היתר בנייה:
  אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון לביצוע עבודות בנייה. היתר בנייה יינתן מכוח התב"ע התקפה החלה על הקרקע המדוברת. רק לאחר קבלת היתר זה ניתן לבצע את הבנייה.

• הכרזה:
  פרויקטים לפינוי-בינוי נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. כתנאי לזכאות להטבות כאמור יש צורך בהכרזה ממשלתית על מתחם כמיועד לפינוי-בינוי. את הליך ההכרזה מקדמים הרשות המקומית או היזם מול העירייה ומוסדות התכנון, בהתאם למסלול שנבחר. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור (שאינן חייבות להיות ברצף גיאוגרפי). ההכרזה על מתחם להתחדשות עירונית אינה מונעת עסקאות, התקשרויות ופעילויות במתחם, שלא במסגרת פרויקט זה.

• הערת אזהרה:
  הערת אזהרה, כשמה כן היא, זו הערה שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין ונועדה להזהיר כל מתקשר פוטנציאלי ביחס לקיומן של התחייבויות או חובות קודמים בנוגע לנכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין.  קיימים שני סוגי הערות האזהרה: הערת אזהרה לגבי התחייבות לביצוע עסקה, אשר משמעה הוא כי בעל הנכס התחייב לבצע עסקה במקרקעין; והערת אזהרה להימנע מביצוע עסקה, שמשמעה הוא שבעל הנכס התחייב שלא לבצע עסקה במקרקעין, לעיתים אלא בכפוף לתנאים מסוימים, כגון הסכמת צד ג'.

• הפקדה:
  הליך שמאפשר לציבור להתנגד לתכניות חדשות ולהציע לשנות אותן. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן של תכניות כל אדם, שתכנית מפורטת, תכנית מתאר מקומית או מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 60 יום ממועד הפרסום.

• הפקעה לצרכי ציבור:
  הליך במסגרתו עוברת קרקע פרטית לבעלותה של רשות ציבורית. החוק מאפשר לרשות מקומית לבצע הפקעה לצורכי ציבור (כבישים, גנים ציבוריים ועוד). הרשות המקומית חייבת לשלם לבעלי הקרקע רק במקרה שהשטח המופקע עולה על 40 אחוזים מגודל החלקה.

• הקלה:
  שינוי קל מהוראות התכנית החלה במקום, שאינו מהווה סטייה ניכרת, שניתן לקבל עבורו היתר בהליך של הקלה או של שימוש חורג.

• התחדשות עירונית:
  התחדשות עירונית היא תהליך לחידוש ושדרוג אזורים עירוניים ותיקים או מוזנחים, שנועד למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע ולשמר שטחים ירוקים, באמצעות ניצול נכון של קרקעות, בנייה לגובה, שיפור תשתיות, כבישים ומדרכות, בניית מרחבים ירוקים ומוסדות ציבור, ועוד. משנות ה-90 ואילך מורגשת תנופת יזמות ועשייה בתחום התחדשות העירונית, שהוכיחה כי ביכולתה להחיות שכונות חלשות ומוזנחות, ולהפכן לאבן שואבת לזוגות צעירים, המבקשים לגור בסביבת מגורים מטופחת, איכותית ומודרנית.

• התנגדות:
  כשמוסד תכנון מחליט לקדם תכנית, מחובתו ליידע את הציבור כי הוא רשאי להתנגד לה. תקופת ההפקדה נמשכת חודשיים ממועד הפרסום של ההודעה האחרונה בנדון, ובמהלכה רשאי כל אדם שהתכנית עשויה להשפיע עליו להתנגד לה. התנגדות לתכנית יש להגיש למוסד התכנון שיידון בה. את ההתנגדות המנומקת יש להגיש בכתב, ובמסגרתה יש לציין אם מוסד התכנון מתבקש לדחות את התכנית על הסף, או רק להכניס בה שינויים. להתנגדות יש לצרף תצהיר חתום בפני עורך דין. בתום תקופת ההפקדה עורך מוסד התכנון, שבסמכותו לאשר את התכנית, דיון מרוכז בהתנגדויות שהוגשו לו. לדיון מוזמנים המתנגדים, שמשמיעים את טענותיהם, וגם יזמי התכנית שרשאים להגיב עליהן. בסמכותו של מוסד התכנון לדחות את כל ההתנגדויות, לקבלן במלואן ולסרב לאשר את התכנית, או לקבלן באופן חלקי ולהורות על הכנסת שינויים בתכנית. מוסד התכנון חייב למסור למתנגדים את החלטותיו. אם נדחתה ההתנגדות, מי שיזם אותה רשאי להגיש במקרים רבים ערר למוסד גבוה יותר בהיררכיה התכנונית. במקרים מסוימים האפשרות היחידה היא להגיש עתירה לבית משפט.

• ועדה ארצית לתכנון ובנייה:
  מוסד התכנון הארצי, שבו חברים נציגי ממשלה, נציגי הרשויות המקומיות ואנשי ציבור. בסמכותה לאשר תכניות מתאר מחוזיות ולהמליץ לממשלה לאשר תכניות מתאר ארציות.

• ועדה מחוזית:
  ועדה מחוזית לתכנון ובנייה היא גוף ממשלתי-ציבורי שאחראי לתכנון וביקורת הבנייה בשבעת המחוזות המנהליים בישראל – ת"א, חיפה, ירושלים, מרכז, צפון, דרום ויו"ש. בכל מחוז פועלת ועדה מחוזית, שבראשה עומד נציג שר האוצר, ולצדו יושבים נציגים של משרדי ממשלה, הרשויות המקומיות במחוז, מינהל מקרקעי ישראל, מהנדסים, אדריכלים וארגונים סביבתיים. הוועדה המחוזית אחראית לאישור או דחייה של תכניות מתאר מקומיות, מתווה את מדיניות התכנון במחוז, ומעבירה הערות בנוגע לנושאים ותכניות הנידונים במועצה הארצית. בוועדה פועלות ועדות משנה בנושאים שונים, ולצדה פועלת לשכת התכנון המחוזית, המספקת לוועדה שירותים לוגיסטיים ומקצועיים.

• ועדה מקומית:
  ועדה מקומית לתכנון ובנייה היא הערכאה הנמוכה ביותר בהסדרת התכנון והבנייה בישראל, מבין שלוש ערכאות מרכזיות: ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות ו-ועדה ארצית. הוועדה המקומית אחראית ברוב המקרים לתכנון הבנייה ברשות מקומית אחת. במקרה שמרחב התכנון המקומי כולל כמה רשויות מקומיות, הוועדה נקראת ועדה מקומית מרחבית. ועדה מקומית מתכנסת אחת לתקופה, בהתאם להיקף עבודתה, על מנת לדון בבקשות לקבלת היתרי בנייה. על הוועדה למסור את החלטתה תוך לא יותר משלושה חודשים, בפרוטוקול הנשלח לאדריכל ויזם הפרויקט, וכולל את רשימת התנאים הדרושים לקבלת היתר. במקרה של עיכוב או תשובה שלילית, היזם רשאי להגיש ערעור לוועדת הערר המחוזית.

• ועדה מקומית:
  מוסד תכנון המורכב מנציגי הרשויות המקומיות שבשטחה של הוועדה. אם בתחום הוועדה נמצאת רק רשות מקומית אחת, החברים בוועדה המקומית הם חברי מועצת הרשות המקומית.

• ועדת ערר:
  הוועדה המוסמכת לדון ולהחליט בערר על החלטה של ועדה מקומית, של רשות רישוי מקומית, בכל עניין שבו ניתנת בחוק זה זכות ערר על החלטותיהן, לרבות נושאים של אישור תוכניות איחוד וחלוקה של מגרשים.

• זכויות בניה:
  נפח הבנייה המרבי שניתן לבנות בשטח מגרש מסוים. זכויות הבנייה נמדדות באחוזים, כך ש 100% פירושו שניתן לבנות על המגרש בניין שסך כל השטחים הבנויים בו שווה לגודל מגרש. אם לדוגמא גודל המגרש הוא 400 מ”ר וזכויות הבנייה הן 50%, ניתן לבנות מבנה בגודל של 200 מ”ר.זכויות בנייה (או אחוזי בנייה) הן המרכיב הקובע מהן אפשרויות הבנייה הנוגעות לנכס או לקרקע, בהתאם לתב"ע. זכויות בנייה נוספות ניתנות בשני מקרים: אם לא נוצלו מלוא זכויות הבנייה בעת הקמת הבניין, או אם אושרה תב"ע שמעניקה זכויות נוספות. המושג זכויות בנייה אינו מוגדר בחוק המקרקעין, וההחלטות בנושא מתקבלות על ידי הוועדות לתכנון ובנייה, המעניקות היתרי בנייה שקובעים על כמה אחוזים משטח הנכס ניתן לבנות. זכויות בנייה הן אחת התכונות החשובות ביותר של נכס, ומרכיב עיקרי בקביעת ערכו.

• חוק פינוי-בינוי:
  חוק פינוי-בינוי, שנחקק ב-1965 והפך למדיניות רשמית ב-1998, נועד לסייע למצוקת הדיור ההולכת וגוברת בישראל. החוק מאפשר לממשלה להכריז על שטחים מיושנים או מוזנחים כמיועדים לפינוי-בינוי, במטרה להרוס את המבנים בתחומם ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, וכן לשדרג את האזור באמצעות בניית גינות, שטחים ציבוריים ועוד. בשנת 2006, החוק עבר תיקון חשוב: עד אותה שנה, דייר שסירב להתפנות יכול היה לעצור פרויקט שלם. בתיקון נקבע כי אם 80% מהדיירים מעוניינים לחתום על פרויקט פינוי-בינוי, והדייר מסרב באופן בלתי סביר, הם רשאים לתבוע אותו ועליו לשאת באחריות לנזק שנגרם להם.

• חוזה חכירה (הסכם חכירה):
  הרוכש דירה, בית, חנות, בית מלאכה או כל נכס אחר על אדמות המנוהלות על ידי הרשות חותם על חוזה חכירה עם הרשות. חוזה זה מבטיח את זכויות החכירה (שכירות לתקופה ארוכה) אך הבעלות
  על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח.
  הרוכש דירה, בית, חנות, בית מלאכה או כל נכס אחר על אדמות המנוהלות על ידי הרשות חותם על חוזה חכירה עם הרשות. חוזה זה מבטיח את זכויות החכירה (שכירות לתקופה ארוכה) אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח.

• חוכר:
  בעל זכות החכירה בתוקף חוזה בר תוקף עם הרשות.

• חכירה לדורות:
  זכות שכירות על מקרקעין הארוכה מ- 25 שנים מכונה "חכירה לדורות" ומתחדשת לתקופות זהות באופן אוטומטי. למעשה זוהי הזכות הנפוצה ביותר בישראל.

• חלקה:
  חלק מהקוד המספרי המשמש לזיהוי נכסי מקרקעין בישראל. כל שטחה של המדינה מחולק לגושים, וכל גוש מחולק לחלקות או למגרשים. חלקה שעליה בנוי בית משותף מחולקת לתת-חלקות, המשמשות בדרך כלל לזיהוי כל אחת מהדירות בבניין.

• חתימת חוזים:
  לאחר אישור התוכנית, קיום העסקאות הוא באחריות מלאה של בעלי הנכסים והדירות. על התושבים לבחור יזם המציע להם תמורה טובה, ועל היזם לחתום על חוזה עם כל דייר ודייר.

• טופס 4:
  טופס 4, המכונה גם טופס איכלוס, הוא הטופס המאשר כי המבנה בטוח וראוי למגורים של דיירים. הטופס מאשר בין היתר כי הבנייה חוקית ומבוצעת על פי היתר בניה ועל פי כל התנאים ודרישות הרשויות; כי המבנה ראוי למגורים ונעשו בו עבודות חיזוק ויציבות מתאימות; כי התבצעה בדיקת בטון בשלד המבנה; כי בוצעה בדיקה וניתן אישור מכון התקנים והג"א לגבי הממ"ד; ניתנו אישורים של מכבי אש, חברת הגז וחברת החשמל לגבי תקינות המערכות והמתקנים.
    
• טופס 5:
  טופס 5 המכונה גם תעודת גמר, הוא טופס האישור הסופי הבא בעקבות טופס 4 ועל פי רוב לאחר איכלוס המבנה, והוא מאשר באופן סופי את תקינות המבנה, התאמתו להיתר ולכל יתר דרישות הרשויות.

• יזם:
  אדם, חברה או כל גוף אחר היוזם, מחליט ומארגן עסק או פעילות מסחרית כדי להשיג רווחים כלכליים או אחרים.

• ייעוד קרקע:
  הגדרת השימוש המותר בקרקע (למשל: מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, מסחר וכדומה). תכנית בניין ערים (ע"ע) קובעת את שימושי הקרקע המותרים בכל חלקה בתחום התכנית.

• ייפוי כוח:
  הרשאה משפטית לשלוח (מיופה הכוח) לעשות פעולות בשמו של השולח (מייפה הכוח) מול צד שלישי. ייפוי כוח נדרש למשל בפרויקט של פינוי-בינוי, כאשר היזם לוקח על עצמו את קידום התכנית החדשה בשמם של הדיירים הקיימים או למשל בפרויקט תמ"א 38, על מנת להבטיח שדיירים לא יחזרו בהם ויחתמו על הבקשות להיתרי הבנייה שיוגשו.

• כתב כמויות
  טבלה המציגה את כל כמויות החומרים הנחוצים לצורך בניית מבנה, לעבודות תשתית או לעבודות פיתוח. כך למשל מחשבים כמויות של ברזל, בטון, בלוקים, שטחי פנים של קירות, אורך של ספי חלונות ומעקות. כתב הכמויות מתבצע על סמך תכנית מאושרת. משרד הבינוי והשכיון מתנה כל פעולת תכנון בהכנת כתב כמויות.

• מגרש:
  יחידת קרקע שנקבעה בתכנית, גם אם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין וגם אם לא, בין אם מותרת בה בנייה ובין אם לאו.

• מושע:
  מושע הנו מצב בו בניין מגורים בו מתגוררים אף עשרות דיירים רשום בטאבו כגוש וחלקה אך אין רישום של תתי חלקות. כלומר, לא ניתן לומר שיש לאדם כלשהי בעלות על דירה מסוימת. במקום זאת נידרש להגיד שלכל הבעלים על דירות בבניין זה יש בעלות יחסית על כל גרגיר וגרגיר על השטח בו הדירה ממוקמת. מושע הנו מצב בעייתי מאוד מאחר ולא ניתן להגדיר בהכרח שדירה מסוימת רשומה על שם אחד השותפים בנכס.

• ממ"ד:
  מרחב מוגן דירתי.

• ממ"ק:
  מרחב מוגן קומתי.

• מסלול מיסוי:
  מסלול אחד מתוך שלושה בפרויקט “התחדשות עירונית” של משרד השיכון והבינוי. מסלול מיסוי פועל מתוקף חקיקה בנוגע למיסוי מקרקעין ומטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים בכוחות השוק הפרטי בלבד. במסלול זה מעורב מתחילת התהליך יזם פרטי המעוניין בביצוע הפרויקט. היזם הוא זה שפונה לוועדה הממשלתית והוא זה שמממן את התכנון בתיאום עם העירייה.

• מסלול עיבוי:
  מסלול אחד מתוך שלושה בפרויקט “התחדשות עירונית” של משרד השיכון והבינוי. במסלול עיבוי מתאפשרת תוספת בנייה ניכרת (לפחות שתי קומות) על המבנים ובצדם. שיפוץ והרחבת הדירות הקיימות ממומן על ידי מכירת הדירות החדשות שייבנו.

• מסלול רשויות:
  תהליך פינוי-בינוי שמקודם על ידי הרשות המקומית ומשרד השיכון. מימושו מותנה בהתקשרות בעלי הנכסים עם יזם לביצוע הפרויקט.

• מפה טופוגרפית:
  מפה שבה מסומנים בקנה מידה כל העצמים הנמצאים בשטח קרקע מוגדר. בין היתר מסומנים על גבי המפה הטופוגרפית גם ציון גובה מעל פני הים וקווי גובה.

• מפה מצבית:
  מפה שבה מסומנים בקנה מידה כל העצמים הנמצאים בשטח קרקע מוגדר. בניגוד למפה טופוגרפית, לא מסומנים במפה המצבית קווי גובה וציון הגובה מעל פני הים. דוגמה מפת איתור עבודה מפת המגרש, על רקע מפת המדידה שכוללת כל מה שקיים בשטח וכל מה שמתוכנן בו.

• מפקח:
  מנהל הפרויקט האחראי על הכנת המפרט הטכני ובכפוף להנחיות עיריית תל אביב. כמו כן, אחראי על תוכניות לביצוע, טיב העבודה, התקדמות העבודה וקיום מפגשי עדכון אחת לכמה זמן.

• מפרט טכני:
  מפרט לביצוע עבודות בניית הדירה החדשה. המפרט כולל לרוב את האבזור הטכני שיהיה בדירה החדשה כדוגמת ריצוף, סניטרייה, מטבחים ועוד.

• מפת מדידה:
  מפה בקנה מידה שעורך מודד מוסמך וכוללת את גבולות השטח, קואורדינאטות, סימון של כיוון הצפון וכל העצמים הנמצאים בשטח. המפה יכולה לכלול רישום גבהים (מפה טופוגרפית) או לא לכלול אותם (מפה מצבית).

• מתכנן שלד הבניין:
  מי שהורשה להגיש חישובים סטטיים לרשות מוסמכת על פי תקנות המהנדסים, ושחתם על הבקשה להיתר בנייה ועל הנספחים לבקשה כאחראי לתכנון שלד הבניין ולביצוע פיקוח עליון על הקמתו.

• נוהל מבא"ת:
  (מבנה אחיד לתוכנית) – קביעת נוהל להגשת תוכניות, שנועד לייצר אחידות בין התוכניות המוגשות. הנוהל מגדיר בין היתר צבעים לסימון ייעודי קרקע והנחיות לעריכת תשריט.

• נסח טאבו:
  מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצב הזכויות בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין. בנסח יפורטו בדרך כלל: שטח המקרקעין, בעלי הזכויות וחלקיהם היחסיים, משכנתאות, עיקולים, צווי בית משפט, ועוד. ניתן להוציא נסח טאבו בקלות באינטרנט תמורת כמה שקלים בודדים. לצורך הזמנת הנסח יש צורך לציין מספר גוש וחלקה, שאותם ניתן לאתר, בין היתר, באתר העירייה.

• נציגות בעלי דירות:
  בעלי נכסים אשר נבחרו להוביל את תהליך ההתחדשות העירונית בהסכמת רוב באסיפה כללית של הבניין. הנציגות מהווה יישות משפטית אשר הוסמכה לקבל החלטות, לחתום על מסמכים במקרים מסוימים ולייצג את יתר בעלי הנכסים בבניין.

• ·סטייה ניכרת מתכנית:
  בקשה להיתר בנייה הכוללת סטייה מהוראות תכנית החלה במקום שמשפיעה על אופי המקום או הסביבה. בקשה כזו אפשר לאשר רק באמצעות הליך של שינוי תכנית, אך לא במסגרת שימוש חורג או הקלה.
  
  
• סטייה קלה:
  בקשה להיתר בנייה הכוללת סטייה מהוראות התכנית החלה במקום, אך אינה משנה את אופי המקום או הסביבה. בקשות כאלה יכולות לקבל היתר בנייה במסגרת שימוש חורג או הקלה.

• סעיף פאושלי:
  סעיף בכתב הכמויות אשר אינו נמדד במהלך העבודות ומחירו נקבע מראש.

• סקר תיעוד מלא:
  מסמך מורחב של סקר התיעוד המקדים, הנדרש להגשה למוסדות התכנון בעת בקשת היתר בנייה.

• סקר תיעוד מקדים:
  מסמך שסוקר את המצב האדריכלי, היסטורי של הנכס. מטרתו לסייע למוסדות התכנון לאמוד את הערך "השימורי" של הנכס.

• עירוב שימושים:
  עירוב שימושי קרקע הוא מדיניות תכנונית לשילוב כמה שימושים, כדוגמת דיור, מסחר, תעסוקה ושימושים ציבוריים, באותו המרחב – החל מרמת הבניין, דרך הבלוק העירוני והרחוב ועד רמת השכונה או האזור.

• ערבויות:
  ביטחונות שנועדו להבטיח את האינטרסים של מקבל הערבות. כך, למשל, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חייב מוכר דירה חדשה לספק בטוחה לכספי הרוכש. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה. בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ"א 38(2) מקובל, כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה. כמו כן, בפרויקטים מסוג זה תינתן, בדרך כלל, ערבות בנקאית נוספת להבטחת דמי השכירות שעל היזם לשלם לדייר בתקופה שבה הוא מפונה מדירתו.

• ערבות בדק או ערבות טיב:
  ערבות הבדק או הטיב, נועדה להבטיח את תחייבויות היזם לביצוע תיקונים והשלמות בתקופת הבדק. גם ערבות זו רצוי שתהא ערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע ערבות בנקאית אוטונומית), ומכל מקום יש לייצר מנגנונים שיבטיחו כי היזם ימלא אחר התחייבויותיו גם לאחר מסירת הדירות או העבודות.

• ערבות ביצוע:
  ערבות שתפקידה להבטיח את קיום התחייבויות היזם בהסכם. ניתן להפעילה ולקבל את הסכום שהיא מבטיחה בכל עת, בכפוף לתנאי ההסכם והערבות. במקרה שבו מדובר בערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע "ערבות בנקאית אוטונומית") המימוש של הערבות אינו מותנה בתנאים מוקדמים הקשורים בעסקה שבין היזם לבעלים, ולכן המימוש יהיה פשוט ומהיר יותר.
  
  
• ערבות בנקאית אוטונומית:
  ערבות בנקאית אוטונומית, הינה ערבות בנקאית עצמאית, המנותקת מהתנאים הקבועים בעסקה שבין הצדדים, וניתנת למימוש עם דרישה, ובהתאם לתנאים הקבועים בגוף הערבות. בהיות הערבות התחייבות של הבנק העומדת בפני עצמה, היא  מכונה "אוטונומית". משמעות הדבר היא שמימוש הערבות אינו מותנה בד"כ בהצגת הוכחות להפרת ההסכם ולקיום הזכות למימוש הערבות. מטעם זה נחשבת הערבות האוטונומית לערבות הנוחה ביותר מבחינת בעלי הדירות להבטחת התחייבויות היזם (מלבד ההתחייבות למסירת דירה חדשה שלגביה אין מקובל לתת ערבות אוטונומית אלא ערבות לפי חוק המכר דירות בלבד – ע"ע "ערבות חוק המכר דירות" או גם "בטוחה לפי חוק המכר").

• ערבות חוק מכר דירות:
  הערבות הנפוצה ביותר במסגרת הסכמים לרכישת דירה יד ראשונה להבטחת מסירת הדירה לקונה, שהיא אחת מ-5 סוגי הבטוחות שעל המוכר לתתה לקונה (ע"ע בטוחה על פי חוק המכר דירות). מדובר בערבות בנקאית המבטיחה את הכספים המשולמים על ידי הקונה בגין הדירה וזאת בד"כ עד למסירתה לידי הקונה ורישום הערת אזהרה בטאבו לטובתו. במקרים בהם הדירה נבנית על קרקע בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל, הערבות צריכה להיות בתוקף עד למועד חתימת הסכם החכירה בין הקונה לבין המינהל.  התנאים למימוש הערבות קבועים גם הם בחוק המכר והם כאשר קיימת מניעה למסירת הדירה או הבעלות עליה לקונה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול או צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה. ערבות חוק המכר הניתנת במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי (ע"ע פינוי-בינוי) או הריסת בניין והקמתו מחד מכוח תמ"א 38 (ע"ע תמ"א 38/2), צריך שתהיה בגובה שווי הדירה החדשה המובטחת לבעלים על פי ההסכם.
  
  
• ערבות מיסים:
  ערבות מיסים, כשמה כן היא, ערבות שנועדה להבטחת תשלום המיסים. בפרויקטים של פינוי-בינוי, או פרויקטים מכוח תמ"א 38, מקובל שהעסקה היא "עסקת נטו" (ע"ע "עסקת נטו") ולפיכך יש לכלול הוראות בדבר מסירת ערבויות מיסים על ידי היזם. ברור שככל שקיים צפי לחבות במיסים, כך יש להגביר דרישת הערבויות הנדרשות מהזים. יש לשים לב, כי החבות במיסים כלפי הרשויות  הינה של הבעלים, וזאת גם כאשר היזם לוקח על עצמו את ההתחייבות לתשלום המסים. מטעם זה, דרושה גם ערבות לקיום התחייבות היזם, ורצוי כי ערבות זו תהיה ערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע "ערבות בנקאית אוטונומית"). גם בעסקאות מכוח תמ"א 38/1 (עסקאות של חיזוק הבניין הקיים ותוספות בניה עליו, ע"ע "תמ"א 38/1") מומלץ להבטיח את קיום התחייבויות היזם כלפי הבעלים בנושא המיסוי, וזאת גם אם נכון שבעסקאות אלה הפטור ממס שבח הינו רחב
  .
• ערבות רישום:
  ערבות הרישום נועדה להבטיח את קיום התחייבויות היזם כלפי הבעלים לביצוע הרישומים הנדרשים בלשכת רישום המקרקעין עם סיום הפרויקט. לערבות זו יש חשיבות מיוחדת בעסקאות של הריסה ובנייה מחדש (ע"ע תמ"א 38/2) או עסקאות פינוי-בינוי, בהן הורסים לחלוטין את הבניין הקיים, ולפיכך רישום הבית המשותף (ככל שקיים זה) צפוי להתבטל. מומלץ כי ערבות הרישום תהיה ערבות בנקאית אוטונומית, אך במקרים המתאימים ניתן לקבוע גם בטוחות חלופיות להבטחת התחייבויות היזם לביצוע הרישום.
  
  
• ערבות שכירות:
  ערבות השכירות כשמה כן היא, נועדה להבטיח את התחייבויות היזם לתשלום שכר הדירה. התחייבויות אלה נפוצות בעיקר במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי או פרויקטים להריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו מכוח תמ"א 38/2. בקביעת הערבויות המתאימות לפרויקט יש להתייחס הן לסכום הערבות והן לתוקפה, ולקבוע באופן המותאם לכל פרויקט ופרויקט, את הכללים להפחתת הערבות, חידושה או מימושה. מומלץ כי הערבות תהא ערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע ערבות בנקאית אוטונומית).
  
  
•  פינוי-בינוי:
  פינוי-בינוי הוא מעמדו החוקי של שטח עירוני שהוחלט להרוס את המבנים הישנים שבו, בכדי לבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, ולשדרג את פני האזור על ידי הקמת שטחים ציבוריים ומתן הטבות נוספות לדיירים. שטח מוגדר כמיועד לפינוי-בינוי על ידי משרד הבינוי והשיכון, בצו הכרזה שתקף ל-6 שנים. פינוי-בינוי הוא חלק ממדיניות התחדשות הערים, שנועדה לנצל באופן אופטימאלי את הקרקעות בערים, לשמור על שטחים ירוקים ופתוחים, לשפר את רמת הדיור ואיכות החיים של התושבים, ולחזק ולחדש אזורים חלשים בערים.

• פיקוח הנדסי:
  פיקוח הנדסי הוא שירות הניתן על ידי אנשי מקצוע מנוסים בתחום הבנייה – מהנדסי בניין, הנדסאים, מודדים וכו`. מטרת השירות היא לפקח ולוודא, באמצעות אנשי מקצוע מדופלמים, כי הקבלן מבצע את הבנייה כמוסכם, באופן בטיחותי ובהתאם לכל התקנים. הפיקוח מתבצע לאורך כל תקופת הבנייה או בשלבים קריטיים מסוימים, בהתאם לפרויקט. לעיתים קרובות, הפיקוח עשוי לחסוך הפסדים כספיים ועוגמת נפש רבה, על ידי איתור והצבעה על ליקויים וסכנות בשלב מוקדם של התכנון והבנייה.

• פנקס רישום מקרקעין:
  פנקסי רישום המקרקעין הם אוסף התעודות והמסמכים המשמשים כיסוד לרישום, ומתעדים את כל העסקאות והפעולות במקרקעין במדינת ישראל. בפנקסים נרשמות פעולות מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ורשויות אחרות ועוד. לשכת רישום המקרקעין במשרד המשפטים אחראית לניהול פנקסי המקרקעין, שנגישים כיום גם בצורה ממוחשבת.

• פנקס בתים משותפים:
  בית משותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים רק במקרים בהם יש לפחות שתי דירות. דהיינו, בית דו משפחתי צמוד קרקע יכול להרשם בפנקס הבתים המשותפים וזאת מאחר וקיימת הסכמה של בעלי הנכסים.

• פרוטוקול בעלי דירות:
  מסמך אשר מעיד על הסכמת רוב בעלי הדירות לביצוע פעולה הכרוכה בהתחדשות עירונית (51%מבעלי הדירות חתומים) וכן מהווה אסמכתא לבחירת נציגות הבניין.
  
  
• פרה-רולינג Pre ruling-:
  החלטה מקדמית – החלטה מקדמית או הנחיה מקדמית, הידועה יותר בשמה האנגלי, "פרה-רולינג", היא החלטה של רשות שלטונית בעקבות פנייה של אדם או תאגיד בעניין יחסה של רשות זו לצעד שהוא מעוניין לעשות. במצב העניינים הרגיל, החלטה של הרשות ניתנת לאחר מעשה, אך התוצאה עלולה להיות לא נוחה לאדם או לתאגיד, ולכן הוא פונה לרשות בבקשה לדעת מראש את יחסה של הרשות לצעד זה, כדי לדעת האם כדאי לעשותו. לא תמיד יש צורך לפנות לרשות – פעמים רבות הוראות החוק והפסיקה אינן מותירות מקום לספק, כך שדי בייעוץ מקצועי כדי להחליט, אך במקרה שהוראות החוק והפסיקה אינן נותנות תשובה חד-משמעית, יש תועלת רבה בקבלת החלטה מקדמית.
  תהליך במסגרתו מוצגת לפני שלטונות המס בעיה היפותטית (תאורתי) המייצגת עסקה עתידית על מנת שיחוו את דעתם לגבי כשרותה המשפטית ותוצאות המס שלה. על פי ההחלטה העקרונית של שלטונות המס, עשויים השותפים לעסקה להחליט אם ברצונם לקיימה או הא לשנות בה פרטים שונים.
  דוגמאות:
  אדם עומד למכור נכס מקרקעין שנמצא ברשותו, ומעוניין לדעת מה יהיה גובה המס שיוטל על חלופות אחדות לביצוע העסקה, כדי לבחור בחלופה שבה ישלם את המס הנמוך יותר.
  שני תאגידים מתחרים מעוניינים להקים מיזם עסקי משותף, אך רוצה לוודא שצעד כזה לא ייתקל בהתנגדות של הממונה על ההגבלים העסקיים.
  אדם מעוניין לפתוח עסק באזור מסוים, וקודם שהוא נוטל על עצמו התחייבויות, כגון רכישת מבנה, הוא מעוניין לוודא שרשויות הפיקוח השונות יתירו לו את פתיחת העסק באותו אזור.

• פרויקט “התחדשות עירונית”:
  פרויקט של ממשלת ישראל הפועל משנת 1999, שמטרתו לקדם מתחמים של התחדשות עירונית, באמצעות תוספת זכויות בנייה באזורים אלה. משרד השיכון והבינוי מרכז את הטיפול בפרויקט הכולל שלושה מסלולים: מסלול “פינוי בינוי”, מסלול “עיבוי”, ומסלול “מיסוי”.
  
  
•  פרוגרמה:
  הפרוגרמה הינה למעשה תכנון נורמטיבי והערכת צרכים לדרישתם של בעלי הדירות וכל מה שקשור לתכנון מקדמי בפרויקטים מסוג תמ"א 38,ופינוי בינוי. כך לדוגמא, הפרוגרמה תשקף לבעלי הזכויות במתחם את טבלת פרוט שטחי הבניה לאחר התמורות אותן יקבלו מכוח תמ"א 38. יחד עם זאת, בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית הפרוגרמה תשמש לכלי עבודה בידי מוסדות התכנון,  כאשר מענה פרוגרמתי מבטא אומדן מספרי של צפיפות מגורים, מוסדות חינוך, שטחים פתוחים ומסחר.
  פרוגרמה של שכונה חדשה קובעת את היקפה מבחינת מספר יחידות דיור, הקרקעות המופנות לשטחי ציבור פתוחים, למוסדות ציבור ולשירותי קהילה. הפרוגרמה מתבססת הן על גודל השכונה והן על מיקומה ותפקודה במרקם העירוני. הפרוגרמה קובעת גם את היקף שטחי המסחר (שטח מגרש ושטח בנוי) ואת חלוקתו בין המרכז השכונתי לבין מרכזי משנה קטנים, אם הם נדרשים.
  
  
• פרצלציה:

        חלוקת גוש המיועד לבניה למספר חלקות ומגרשים.

• פתוח סביבתי:

         גינון, מתקני משחקים וכדו'.

• קו בניין:
  המרווח שבין המבנה לבין גבולות המגרש, כפי שהוא נקבע בתכנית. קו הבניין הקדמי הוא המרווח שבין המבנה לבין הדרך הסמוכה. ביחס אליו מוגדרים רווי הבניין האחורי והצדדיים.

• קו כחול:
  קו בצבע כחול שמופיע בתשריט התכנית ומסמן את גבולותיה.

• קול קורא:
  קול קורא הוא פרסום רשמי מטעם גוף או אדם. לקול קורא שתי פונקציות ידועות:
  1. תהליך בעל קווי אופי דומים למכרז – במקרה זה, מיועד הקול קורא לחבר בין תקציב ייעודי למבצע. לפיכך, תוכני הקול קורא יכללו לרוב: פירוט העבודה הנדרשת; תקציב ייעודי שהגוף המפרסם מוכן להעמיד לטובת העבודה; תנאים להגשת תוכנית עבודה; תנאי סף של מגישי ההצעה (גיל מסוים, ניסיון בתחום מומחיות וכיוצא בזה); קריטריונים שמשמשים את הגוף המפרסם לבחירת ההצעה הטובה ביותר.
  2. העלאת תשומת לב ציבורית – במקרים אלו, הקול קורא יעסוק בסוגיה, אירוע או מיזם – אליו מתבקשים בני אדם או ארגונים להצטרף, לתרום מהונם וממשאביהם, או להגיש מועמדות כדי להצטרף לקבוצת עניין לקידום נושא מסוים.

• קומת עמודים:
  קומת הכניסה לבניין שאין בה יחידיות דיור.

• קונסטרוקטור:
  מהנדס אזרחי עם התמחות בתכנון הנדסי של מבנים מורשי תכנון קונסטרוקטיבי.

• רשות מינהל מקרקעי ישראל:
  רשות (מינהל) מקרקעי ישראל היא הגוף המנהל את קרקעות המדינה, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל, המהווים יחד כ-90% משטחי מדינת ישראל. הרשות הוקמה ב-1961, בעקבות אישור חוק מקרקעי ישראל בכנסת. תפקידיה העיקריים הם לנהל את מלאי המקרקעין שבאחריותה, ליצור עתודות קרקע, לשווק ולהקצות קרקעות לייעודים שונים, לפקח על השימושים השונים בקרקע ולטפל בחוכרים ובמשתכנים. הרשות כפופה למועצת מקרקעי ישראל, שבראשה עומד שר הבינוי והשיכון, ותפקידה לקבוע את המדיניות לניהול קרקעות המדינה, לפקח אחר רשות מקרקעי ישראל ולאשר את תקציבה.

• רכוש משותף:
  כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא בעלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו אם הם בתחומי דירה מסוימת.
  
  
• רח"ק:
  (רצפה חלקי קרקע) – מושג שהגדירה עיריית תל אביב-יפו הקובע את היחס בין שטח המגרש לבין שטח הבניה המותר באותו מגרש.

• רשות רישוי:
  רשות הרישוי היא הגורם המוסמך להעניק היתר בנייה אם הבקשה להיתר אינה כוללת הקלות ו/או שמושים חורגים. ברשות הרישוי חברים מהנדס הוועדה המקומית ויו”ר הוועדה.

• שטח מגרש מינימלי:
  שטח המגרש הקטן ביותר שבו התכנית מתירה לבנות. כאשר תכנית קובעת כי שטח המגרש המינימלי הוא 500 מ"ר, המשמעות המעשית היא שלא ניתן לבנות במגרש קטן יותר, אלא בהליך של הקלה.

• שטח עיקרי:
  כלל שטחי הבנייה שנועדו עבור המטרה שלשמה הוקם המבנה. לדוגמא, במגרשים שייעודם מגורים, שטחי המקלטים, החנייה וחדרי המדרגות המשותפים לכמה דירות הם שטחי שירות.

• שטח שירות:
  שטח בנוי שלא נועד עבור המטרה העיקרית של המבנה. לדוגמה, במגרשים שייעודם מגורים, שטחי המקלטים, החנייה וחדרי המדרגות המשותפים לכמה דירות הם שטחי שירות.
  
  
• שטחים ירוקים:
  שטחים ירוקים היא הגדרה כללית לפארקים, שדרות וגינות ציבוריות ברחבי הערים. לשטחים ירוקים יש יתרונות רבים מבחינת המרקם העירוני והתושבים: הם מסייעים לטהר את האוויר, המזוהם לעיתים מפיח, עשן ורעלים, ומסייעים בשיפור הניקוז. כמו כן, הם מהווים מוקד מפגש וחיבור בין חברי הקהילה, ומאפשרים לבלות שעות פנאי קרוב לבית בפעילויות ספורט, טיולים וכן הלאה. בנוסף, השטחים הירוקים מקשטים את הסביבה העירונית, מאפשרים לבעלי חיים וצמחים להמשיך ולהתקיים בה, ואף מושכים משקיעים ובכך מעלים את ערך הנדל"ן באזור.

• שימוש חורג:
  שימוש בקרקע או בבניין למטרה שונה מזו שנקבעה בתכנית החלה במקום או בהיתר. מידע מפורט תוכלו למצוא במדריך להוצאת היתר לשימוש חורג.

• שימוש:
  מכלול הדברים השונים שמותר לעשות בקרקע. לדוגמה, תוכנית יכולה לקבוע כי באיזור שייעודו מגורים מותר להקים, בנוסף למבני מגורים, גם בתי אבות וגני ילדים.

• שטח חום:

         שטח המוקצה לבניה ציבורית.

• שטח ירוק:

         שטח ציבורי לגנים ופרקים ובשום מקרה לא לבניה.

• שפ”פ – שטח פרטי פתוח:
  שטח פתוח בבעלות פרטית אשר מוגדר בתוכנית כשטח לרשות הציבור ולרווחתו. שטחים אלו שייכים לבעלי הקרקע, אולם הציבור כולו זכאי ליהנות מהם. אחריות התחזוקה על שטחים אלו היא בידי הבעלים.

• שצ”פ – שטח ציבורי פתוח:
  שטח פתוח בבעלות ציבורית אשר מוגדר בתוכנית כשטח לרשות הציבור ולרווחתו. שטח ציבורי פתוח יכול להיות גנים ציבוריים, כיכרות, שביל, מעבר ציבורי, וכדומה.

• תיק מידע:
  תיק המרכז מידע תכנוני מפורט על המבנה, ביניהם זכויות הבנייה נכס ומידע על תשתיות.

• תיקון לחוק 101:
  תיקון הנועד לייעל את תהליכי התכנון והרישוי בארץ. התיקון כולל מספר נושאים ביניהם העברה של סמכויות לוועדות המקומיות בלא צורך להיזקק לאישורן בוועדות המחוזיות, ויצירת מסלול רישוי מקוצר לעבודות בנייה בהיקף שאנו גדול.

• תכנית הרבעים:
  תכנית בניין עיר החלה על מבני מגורים במרכז העיר ת"א (רבעים (3-4). התוכנית קובעת תנאים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בתחום התוכנית.

• תקנון מוסכם:
  תקנון אשר הופקד בלשכת רישום המקרקעין ומסדיר את ההסכמים שהתקבלו בין בעלי הדירות, הן ברמת הזכויות והן ברמת החובות.

• תב"ע:
  תב"ע (תכנית בניין עיר) נועדה לתכנן ולהסדיר כל בנייה בשטח עירוני, ולקבוע את ייעודי הקרקע. התב"ע מורכבת מתשריט (מפה המפרטת את הרחובות, הגושים וכו`) ותקנון (מסמך משפטי המפרט את זכויות הבנייה בשטחים השונים), וניתן לצרף לה נספחים. כמעט לכל רשות מקומית יש תב"ע עירונית שקיבלה את אישור הממשלה. כל פרויקט בנייה חייב להגיש ולקבל אישור מוועדה מקומית או מחוזית, לפיו התכנית תואמת את התב"ע של הרשות המקומית שבה ייבנה הפרויקט. בנייה ללא אישור זה מהווה עבירה על החוק.
  תב"ע קובעת את יעודי הקרקע, זכויות הבניה והרבה פעמים גם את מגבלות הבינוי לנושא מספר הקומות וקווי הבניין.

• תכנית בניין ערים (תב"ע):
  מסמך בעל תוקף חוקי, שנועד לקבוע את אופן השימוש בקרקע. תב"ע מורכבת משני נספחים עיקריים: תשריט ותקנון. ניתן לצרף אליהם נספחים נוספים, כגון תכנית בינוי. תב"ע יכולה להיות על מבנה אחד או על מעט יותר מכך. תב"ע קובעת את ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה והרבה פעמים גם את מגבלות הבינוי לנושא מספר קומות וקווי בניין.

• תכנית מפורטת:
  תכנית שכוללת הוראות מפורטות ברמה ובהיקף שמאפשרים מתן היתרי בניי. ניתן להכין תכנית מיתאר מקומית שכוללת הוראות מפורטות, ובמקרה זה אין צורך בתכנית מפורטת נפרדת. תכנית מיתאר מקומית ותכנית מפורטת נקראות גם "תכניות בניין עיר" (תב"ע).

• תכנית מתאר ארצית (תמ”א):
  תכנית החלה על כל שטחי מדינת ישראל, ומאושרת על ידי הממשלה. תוכניות אלו הן כלליות ועוסקת במגוון נושאים, רוב עוסקת כל תוכנית בפריסה הארצית ובהוראות הכלליות לתכנון של נושא מסוים כגון: מסילות רכבת, אנטנות סלולאריות, שמורות טבע, וכו’.

• תכנית מתאר מחוזית (תמ”מ):
  התכנית נועדה לקבוע את עקרונות התכנון של המחוז. כגון הקצאת שטחים פתוחים לפי היעודים השונים, שירותים לציבור כמו בתי קברות ואוניברסיטאות שישרתו יותר ממקום ישוב אחד, כל כנגזרת מתכניות המתאר הארציות.

• תכנית מתאר מקומית:
  מתווה את מדיניות התכנון לעיר או לאזור בעיר וקובעת את אופיו של הישוב ואת כיווני התפתחותו העתידית. התוכנית קובעת את סוג וכמות השימושים המותרים בכל מקום בעיר (מגורים, מסחר, תיירות וכו) ומתווה את מערכת הדרכים המקומית ואת שטחי ציבור הן כשטחים ירוקים פתוחים והן למוסדות ציבור.

• תכנית-אב:
  מסמך תכנוני, המגדיר באופן עקרוני את מדיניות התכנון הכוללת לאיזור מסויים. תכנית-אב מתוכננת בדרך כלל לשכונה/רובע עירוני והיא מגדירה את מדיניות התכנון לאזור ואת השלד הציבורי (כבישים, חנייה, שטחים ירוקים ומבני ציבור) אשר יתמוך בשימושי הקרקע השונים. מכוח תכנית-אב לא ניתן להוציא היתרי בנייה ויש צורך בהגשת תב"ע למוסדות התכנון על כל חלק שבו רוצים לבצע שינוי או לבנות.

• תכסית:
  אותו חלק של המגרש שעליו עומד (או שאותו מכסה) המבנה. תכסית של 40 אחוזים פירושה שהמבנה מכסה 40 אחוזים משטח המגרש.

• תמ"א 38 – הריסה ובנייה:
  תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) היא תכנית מתאר ארצית להריסת ובניית בניינים במודל של פינוי-בינוי, שוועדה מקומית רשאית לאשר ללא צורך בשינוי תב"ע (תכניות בניין עיר), או בהליכים אחרים שהם חלק ממודלים מורכבים יותר של פינוי-בינוי. במסגרת תמ"א 38/2, נחתמת עסקה בין היזם לבעלי דירות בבניין ישן, ובה הם מעבירים לידיו את זכויות הבנייה במגרש ובבניין, לשם הריסתו ובניית בניין חדש, שבו יהיו זכאים לדירה חדישה ובד"כ גדולה יותר. פרויקטים של תמ"א 38/2 מציעים לדיירים יתרונות רבים, ובהם דירה בבניין חדש עם תשתיות איכותיות וחדישות, עמידות מתוכננת מראש לרעידות אדמה, ממ"ד (מרחב מוגן) בכל דירה, מעלית על פי תקני נגישות, חניה תת-קרקעית, דירה גדולה יותר או בקומה גבוהה יותר (לרוב), וכל זאת ללא כל עלות מצד הדיירים.

• תמ"א 38:
  היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, המעודדת חידוש של מבנים קיימים על ידי הענקת זכויות בנייה נוספות ליזמים. במסגרת תמ"א 38, נחתמת עסקה בין הדיירים ליזם, המשפץ את הבניין, מחזק את עמידותו מפני רעידת אדמה, ומשדרג אותו במרכיבים כגון מעלית, מקומות חנייה ועוד. בתמורה, הוא מקבל זכויות בנייה של דירות נוספות על גג הבניין. תמ"א 38 הוקמה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואושרה על ידי הממשלה ב-2005. עם השנים הוכנסו בתכנית מספר תיקונים, שהחשוב שבהם הוא התיקון השני (38/2), אשר מאפשר ליזם לשמור על זכויות הבנייה על פי תמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש. תמ"א 38 מעודדת חיזוק מבנים שנבנו לפני ה 1.1.1980.
  
  
• תנאי מתלה:
  תנאי מתלה, היא הוראה בהסכם הקובעת כי התקיימות נסיבות מסוימות הינה תנאי לעצם תוקפו של ההסכם. כאשר מתקיימות הנסיבות הנקובות בהוראת ההסכם, ההסכם נחשב לתקף מלכתחילה. הסכמים מכוח תמ"א 38 מותנים מעצם טבעם וכדבר שבשגרה במספר תנאים מתלים שרק בהתקיימותם נחשב ההסכם כתקף. התנאים המתלים העיקריים הנפוצים בהסכמים מכוח תמ"א 38 הינם: חתימת כלל הבעלים על ההסכם או לחלופין חתימת הבעלים על ידי הרוב הדרוש (ע"ע "הרוב הדרוש") וקבלת אישור המפקח על המקרקעין חלף הסכמת מיעוט הבעלים אשר לא חתמו על ההסכמים, מתן היתר בניה תוך פרק זמן נקוב, ובכפוף לאפשרות מוגדרת מראש של שינויים בהיתר לעומת התכנון הראשוני.
  
  
• תסקיר השפעה על הסביבה:
  מסמך הסוקר את הקשר שבין תכנית מוצעת לבין הסביבה שבה היא מיועדת להתבצע, וכולל בין היתר הערכות לגבי השפעות צפויות או חזויות של התכנית על אותה סביבה, ופירוט האמצעים הדרושים למניעה או לצמצום השפעות שליליות, כפי שייקבע בתקנות.

• תעודת גמר:
  תעודה שמעניקה הוועדה המקומית לבעל ההיתר, המעידה כי העבודה המתוארת בהיתר הושלמה בהתאם לו.
  
  
• תוכנית פוגעת או סעיף 197:
  סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, קובע זכות לפיצויים מהועדה המקומית לתכנון ובנייה לבעל המקרקעין או בעל זכות בהם, אשר נפגע כתוצאה מתוכנית שלא בדרך הפקעה. הזכות מוגבלת למקרקעין שנפגעו כאמור, המצויים בתחום התוכנית או הגובלים בתחום זה. מבחינים בין פגיעה ישירה (כגון צמצום זכויות הבנייה ו/או השימושים המותרים) לבין פגיעה עקיפה, כגון הפגיעה הנגרמת למקרקעין גובלים.
  
  
• תקן 21:
  תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין משנת 2012 קובע עקרונות לביצוע בדיקה שמאית של תכניות מוצעות לפינוי-בינוי. מטרת הבדיקה היא לבחון את הכדאיות הכלכלית של העסקה, ולוודא כי תנאי הפרויקט מבטיחים רווחיות מסוימת ליזם. התקן נולד בעקבות דו"ח לינדנשטראוס, שקבע כי המדינה הכינה 40 תכניות של פינוי-בינוי, אך אף אחת מהן לא יצאה לפועל מסיבה כלכלית. בחינת תכנית מוצעת על פי עקרונות תקן 21 היא אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך אישור של פרויקט פינוי-בינוי. תקן 21 אמנם אינו מחייב, אך השימוש בו מקובל מאוד.

• תקנון:
  חוברת שבה מפורטות זכויות הבנייה, הנחיות ומגבלות לבנייה בכל ייעוד המצוין בתשריט.

• תרשים מתאר:
  תרשים המתאר את המגרש, את גבולותיו ואת מה שבנוי עליו.

• תשריט:
  מפה הערוכה על רקע מפת מדידה ובה מסומנים כבישים, רחובות, גושים וחלקות, והיא מאפשרת לראות את מיקומי המגרשים ואת הייעוד של כל אחד מהם.

• 77-78:
  סעיפים בחוק התכנון והבניה שמשמעותם היא הודעה בדבר הכנת תכנית בשטח מסוים וקביעת תנאים מגבילים לקבלת היתרים החורגים מהתוכנית המוצעת באותו תחום.